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不動産売却の基礎知識
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不動産売却成功のためのポイント
後悔のない不動産売却のためには、不動産売却の基本的な知識を蓄えておくことが大切です。不動産会社とやり取りをする際も、ある程度の知識があるとコミュニケーションがスムーズになります。こちらでは、業者の選び方や諸経費、売却の流れなど、お客様に知っておいていただきたい不動産売却の基礎知識を、博多区・東区・南区・中央区で不動産売却を手がけるリバース・エステートがお伝えします。
不動産業者の選び方
不動産売却において欠かせないパートナーとなるのが不動産業者です。よりよいパートナーとなる不動産業者を見つけることは、不動産売却を成功させるための条件といえます。こちらでは、信頼できる不動産業者の選び方についてお伝えします。
不動産業者スタッフとの対話から判断する
不動産業者には、実績や知識、対応スピードなどさまざまな要素が求められます。なによりも必要とされるのは、「お客様の立場になって誠心誠意、売却をサポートする姿勢」です。単に不動産取引を成功させるだけではなく、売却後にどのような影響があるのか、お客様の人生まで視野に入れてサポートしてくれる不動産業者であれば安心といえます。
一方、そうした姿勢で対応してくれる不動産業者を見つけるのは簡単ではありません。少なくともホームページではどの不動産業者も常套句を並べており、どの不動産業者も信頼できるように思えます。そのなかから本当に信頼に足る不動産業者を見つけるためには、直接対面してみることが不可欠です。
スタッフとの対面では、不動産売買にかける姿勢、地域への理解度などホームページだけでは判断しかねる情報が見えてきます。希望する売り方、その後のライフプランなどのヒアリングにゆっくりと時間をかけてくれる不動産業者がベストです。2、3の不動産業者スタッフと実際に対面して、本当にお客様の立場になって考えてくれる業者を見つけましょう。
大手か地域密着型か
不動産業者選びでひとつの基準となるのが、大手か、それとも地域密着型か、という点です。それぞれにメリットとデメリットがあります。
大手の不動産業者はその知名度から安心感があります。また、業務がマニュアル化しているため、どのスタッフでも安定したサービスが期待できるでしょう。複数店舗間で情報を共有している点も強みです。
対して、営業に課せられるノルマが厳しく、お客様にとっては望ましくない取引が強いられることも考えられます。また、業者にとっての利益が大きい両手仲介（売主・買主の双方を仲介する取引）に執着しすぎる点があるのもデメリットのひとつです。
中小規模地域密着型業者は担当する地域に関して深い情報を持っています。また、その地域のお客様とのつながり意識しているため、コミュニケーションがとりやすい点も魅力です。業者によっては、大手では知り得ない独自の地域情報を持っていることもあります。
一方で、知名度が低い点から安心感が低い印象がある点は否めません。また、業者によってサービスの得手不得手の差が大きい傾向があります。
売却時にかかる諸費用について
不動産売却の取引過程ではさまざまな費用が発生します。最終的には売却額が手に入りますが、こうした費用については自己負担となるため事前に用意しておかなければなりません。以下では、不動産売却で発生する諸費用をご紹介します。
仲介手数料
売買契約が成立した際、不動産業者への報酬として支払うのが仲介手数料です。売買価格が400万円以上の場合、仲介手数料は「売買価格×3%＋6万円×消費税」という簡易計算方式で計算されます。
抵当権抹消費用
住宅ローンが残っている状態で物件を売却する場合、抵当権抹消費用の支払いも必要です。抵当権は住宅ローンの借入れの際に担保として設定されます。抵当権抹消費用は一般的に約2万円程度です。手続きを司法書士に依頼することで費用が発生します。
住宅ローン残債の一括返済
抵当権を抹消するためには、住宅ローンをすべて返済する必要があります。残債を返済する際、金融機関によっては繰り上げ返済の手数料が発生することがあります。
各種書類の発行費
印鑑証明書、住民票といった行政書類の発行も必要です。それぞれ、数百円程度の発行費用がかかります。
引越し代
居住していた家を売却する場合は、引越し費用や家具・家電の処分費用が発生します。
売却までの流れ
不動産売却までの一般的な流れをご紹介します。
STEP 1 不動産業者への相談
まずは、不動産業者に売却の意思を伝えてみましょう。売却額の概算、売れるまでの期間、売却に発生する諸経費など、気になる点があればこの段階で質問してみることをおすすめします。
STEP 2 調査・査定
不動産業者のスタッフが現地に出向き、物件の立地や状態、環境、また市場の動向などから査定を行います。この査定価格はあくまで予想価格であり、実際にその価格で売却できるとは限りません。
STEP 3 媒介契約の締結
査定価格を確認して問題なければ、不動産業者との媒介契約を締結します。
STEP 4 販売活動
購入希望者が見つかるまでには、販売活動が必要です。しっかりと準備をしたうえで新聞広告やインターネットなどを利用して購入希望者を募ります。内見の希望があったときに備えて、物件の清掃や点検も必要です。
STEP 5 購入希望者との交渉
購入希望者が現れた場合、売主・希望者、双方の合意に向けた交渉が行われます。
STEP 6 契約締結
交渉がまとまれば、売主・購入希望者の間で正式な契約が締結されます。
STEP 7 物件の引き渡し
片付け・引越し・抵当権の抹消などを済ませ、買主へと物件の引き渡しを行います。売却代金を受け取った後に不動産業者に仲介手数料を支払い、一連の売却手続きは終了です。
媒介契約の違い
不動産の売却サポートを不動産業者に依頼する契約を「媒介契約」と呼びます。以下では、媒介契約の種類として代表的な「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」について解説します。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産業者と契約を結ぶ媒介契約です。下述する2つの媒介契約に対し、一般媒介契約では不動産流通機構「REINS」へのインターネット登録は必須ではありません。そのため、購入希望者にとっては物件情報を探しづらい媒介契約といえます。また、複数の不動産業者と契約している場合も成約による仲介手数料の報酬を得られるのは一社のみであるため、不動産業者にとっては販促や宣伝が難しい契約です。一般媒介契約を締結した場合も、売主は独自の活動で買主を見つけることができます。通常、契約期間は3カ月以内で設定されます。
専任媒介契約
専任媒介契約は1社の不動産業者と契約する媒介契約です。不動産流通機構「REINS」への登録が求められます。そのため、インターネットを通じて広範囲に物件情報を広めることが可能です。契約期間は3カ月以内で設定されます。売主が独自の活動で買主を見つけることもできます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は1社の不動産業者と契約し、さらに売主が独自に買主を見つけることはできないため、最も不動産業者に依存する媒介契約といえます。その分、不動産業者へのリターンも大きいため、積極的な協力が期待できる契約です。不動産流通機構「REINS」で物件情報が公開されます。また、契約期間は3カ月以内で設定されます。
