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相続や空きマンション対策のポイント

不動産を相続した方、また、所有している不動産の空室が続いている方からの悩みも多く聞かれます。どちらも所有している不動産の価値を最大限引き出せないことから、好ましくない状態です。こうした状況を改善するためには、今回ご紹介するような知識を付けたうえで不動産を運用していただくことをおすすめします。博多区・東区・南区・中央区で不動産売却・買取を手がけるリバース・エステートが、相続対策・空きマンションの基礎知識をご紹介します。

こんなお困りごとはありませんか？

相続税・維持費の支払い問題、
空き家の管理方法、
相続手続きの問題など、

相続、空き家に関する悩みは少なくありません。
こうした問題は、不動産業者に相談することで解決できるケースがあります。

相続する前に知ってほしいこと

ご家族・ご親族の財産を譲り受ける代表的な方法が相続と生前贈与です。相続は、所有者の方が亡くなったタイミングで財産をその親族の方が引き継ぐこと。対して、生前贈与は所有者の方がご存命なうちに、本人の意思で財産の取り扱いを決めることを意味します。

相続のメリットとデメリット

相続では、相続税に関して3,000万円の基礎控除を受けられる点が魅力です。財産の価格が基礎控除額以下の場合、相続税はかかりません。マンション、アパート、一戸建てなど一般的な居住用不動産であれば、ほとんどの場合は非課税になるはずです。相続税の支払いは被相続人の死後10カ月以内が支払い期限となっているため、支払いが求められる場合は早め準備をしておく必要があります。

相続人を決めるうえで重要な基準となるのが、所有者本人が残す遺言などです。ただし、相続の場合は遺言の強制力が生前贈与と比較して弱く、他の相続人の意義によって覆ることがあります。そのため、財産所有者の意向どおりに相続されるとは限りません。

生前贈与のメリットとデメリット

生前贈与は財産所有者の意向を正確に反映した財産分配ができる点がメリットといえます。存命のうちに、自分の口で近親者へと財産の取り扱いについて伝えるため、情報が確実に伝わります。受取側による解釈の違いや、親族間の争いも避けられるでしょう。条件次第では、相続税をなくすことも可能です。

対して生前贈与では贈与税が発生し、一般的に相続税よりも高額な税金が発生します。不動産所得税、登録免許税といった別の税が設定されている点も知っておかなければなりません。

生前贈与がおすすめのケース

不動産など、将来的に財産評価額が上がる見込みのある資産をお持ちの場合は、生前贈与がおすすめです。贈与税は契約成立の時点における財産評価額に対して税率が採用されます。後から評価額が上昇しても、追徴などはされません。

また、「相続時精算課税制度」の適用で2,500万円までの基礎控除が受けられるほか、贈与する人が亡くなった際に発生する相続税から、これまで納税した贈与税分が控除されます。そのため、20歳以上の子に対し65歳以上の親が贈与を行うことはおすすめできます。

相続の際の税金について

財産の価格が基礎控除額を超えた場合、相続税が発生します。また、相続した不動産を売却した場合は、譲渡所得税という税金がかかります。以下では、譲渡所得税の特徴についてご紹介します。

譲渡所得税とは？

譲渡所得税は不動産の売却時に、売却額が不動産の購入額を上回り利益が出ると発生すると税金です。税額を決めるために、不動産取得時のか価格を証明する売買契約書が参照されます。相続税を納税している場合、特定の条件下で控除を受けることも可能です。

売買契約書がない場合

利益の有無を証明するためには上述したように売買契約書が求められますが、売買契約書が存在しないケースが少なくありません。とりわけ何代にもわたって受け継がれてきた不動産であれば、購入時の書類が残っていること自体が稀です。また、そうした古い不動産の場合、契約当初とはお金の価値が大きく変わっています。そのため、取得時に低額だった不動産に高値がつき、譲渡所得税が増額してしまう場合があります。

空き家をそのままにしておくと危険

物件を何年も空き家のまま放置しておく方もいます。さまざまなリスクが考えられるため、基本的にはおすすめできません。最悪の場合、多額な支払いが求められるトラブルに直面することもあります。空き家を放置する危険性について確認しておきましょう。

建物の劣化が進む

建物は手入れなしで放置されると少しずつ劣化していきます。カビやホコリなどが自然発生するほか、ダニやシロアリによるダメージも考えられるでしょう。屋根・外壁が劣化すると防水が機能しなくなり、風雨や湿気によって浸水してきてしまうこともあります。長年放置していた建物をいざ利用としてもこうした劣化により使い物にならず、大きな費用をかけて修繕しなければならないケースが少なくないのです。

資産価値の低下

資産価値が大きく下がってしまう点も問題です。価値を維持するためには、状態を管理しながら適度にメンテナンスを行う必要があります。木造、鉄骨鉄筋コンクリート、レンガなど建物の種類によって定められた耐用年数によってメンテナンスのタイミングを見計るとよいでしょう。

固定資産税の問題

空き家状態で放置していても、固定資産税の支払いは避けられません。土地に建物が建てられていると税額が最大で6分の1になるという優遇措置はありますが、それでも空き家に毎年コストが発生しているのは事実です。さらに、「倒壊が考えられる」「衛生環境が極めて悪い」「周囲の景観を損ねている」などの条件に当てはまると「特定空き家」に指定され、この優遇措置の対象外になってしまう可能性があります。

ご近所トラブル・犯罪リスク

近隣の方とのトラブルや犯罪に巻き込まれることも否定できません。空き家に付属している庭を放置すると、ネズミや野良猫などがすみつき、排せつ物の臭いや鳴き声で近所に迷惑がかかることがあります。また、成長しすぎた草木が隣家に侵入してくるトラブルも一般的です。さらに、そのような物件は一見して空き家だとわかるため、空き巣、放火など犯罪の標的となりやすいのです。

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空きマンションの現状

空き家というと一戸建てを思い浮かべる方が多いかもしれません。しかし、近年は空きマンションも増えています。総務省統計局がまとめた「令和1年住宅・土地統計調査」によると、日本の空き家は約848万戸あり、うち半数を超える約471万戸はマンションをはじめとする共同住宅です。共同住宅という特性上、一戸建て以上に空き家だと気づかれないケースが多いこと、また倒壊リスクがないことから、空き家として放置される傾向が強いようです。相続登記の手続きが完了しておらず、所有者の確認が難しいマンションも少なくありません。

マンションといえど、メンテナンスや清掃を行わずに放置していると資産価値は少しずつ下がっていきます。一方で、所有している以上は固定資産税や管理費の支払いが必要です。放置していると負の遺産として残っているだけになってしまうため、空きマンションについてはなるべく早く、賃貸・売却などの処理を検討するようおすすめします。

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