住宅ローンや離婚が原因の不動産売却

福岡市博多区博多駅前4丁目23番4号 アーバンクルーザー博多駅前4階 TEL:092-260-7807

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住宅ローンや離婚での売却
Housing loan

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住宅ローン・離婚が原因の不動産売却

当初の想定と異なり、住宅ローンの支払いが厳しくなってしまった」「離婚するので現在の家は処分しなければならない」といった相談も多数寄せられています。少しでも好条件で家を手放すためには知識と不動産業者のサポートが必要です。こちらでは、こうした状況の売却で知っておいていただきたいことについて、博多区・東区・南区・中央区・糟屋郡で不動産売却・買取を手がけるリバースエステートがお伝えします。

こんなお困りごとはありませんか?

こんなお困りごとはありませんか?

  • 住宅ローンの返済に困窮しているが、売却して今の家がなくなるのは……
  • 子どもの学区の問題から、引越しは難しい
  • 第三者に知られることなく、自宅を売却したい
  • 老後に備えて資金を集めたいが、引越しはしたくない

といった悩みが聞かれます。同じような悩みをお持ちの方は、ぜひご相談ください。

離婚する際に家はどうすべきか?

離婚する際、家の取り扱いについては「継続して住むのか」「財産分与」「住宅ローン」という3つの軸で考えるのがポイントです。

家は売却して財産分与

最もスタンダードな処分方法といえるのが、売却して財産分与する方法です。財産分与とは、夫婦の財産を財産形成の貢献度に応じて分配すること。一般的には夫婦ともに50%ずつの貢献度と考え、財産を分配していきます。例として、家の売却額が3,500円であり、住宅ローンの残債が2,500万円あるケースを想定してみましょう。この場合、残債を完済すると1,000万円が残ります。貢献度は50%ずつ考え、500万円ずつ財産分与されることになります。

家は売却して連帯債務・連帯保証を解消

住宅ローンを夫婦の収入で返済する前提で契約している場合、通常、夫婦が連帯債務、もしくは連帯保証の関係にあります。連帯債務は共有名義で住宅を保有し共に住宅ローンを返済する債務関係、連帯保証は夫婦のいずれかが主たる債務者として住宅ローンの契約・返済を行い、その配偶者が連帯保証人となる債務関係です。連帯債務・連帯保証は離婚したとしても自然に解消されません。これらを解消するためには、住宅ローンを完済したうえで手続きを行う必要があります。

家は売却せず財産分与する

家を売却せずに夫婦のどちらかが住み見続ける前提で財産分与を行うことも可能です。この際、財産分与額を確定するための資産価値として査定額が参照されます。査定額が3,500万円で住宅ローンの残債が2,500万円の場合、1,000万円が残り、夫婦それぞれに500万円が財産分与額となります。家に住み続けるほうが清算金としてこの500万円を支払わなければなりません。また、物件の名義変更手続きも必要です。

家は売却せずに連帯債務・連帯保証を解消

連帯債務・連帯保証を解消して、夫婦どちらか家に住み続けることもできます。いくつかの方法がありますが、スタンダードなのは借換を行う方法です。

連帯債務の場合 住宅ローンを単独名義で契約し、残額の借換を行います。例として、住宅ローン残債が夫婦合わせて2,000万円だった場合、夫婦のどちらかが2,000万円のローンとして借換できれば連帯債務を解消したうえで住み続けることができます。 が入ります。
連帯保証の場合 単独名義で住宅ローンを契約しているため、そのまま主契約人が住宅ローンを払い続けて住むぶんにはなんの問題もありません。ただし、住宅ローンとは別に家から出ていく方に対しての財産分与清算金の支払いは必要です。また、この場合、主契約人の支払い状況によっては連帯保証人である元配偶者に債務が移行することもあります。

いずれの方法を選ぶとしても、離婚後も同じ家に住み続けるという選択では家に残る方に潤沢な経済力が求められます。そのため、一般的には「売却」という選択肢が選ばれる傾向があります。

リースバックとは

リースバックとは

リースバックは、自宅を売却して現金を入手できる一方で、売却後も同じ家に継続して住める売却方法です。具体的には、不動産業者に自宅を売却し、その後に今度は賃貸物件としてその住宅を借りるシステムを意味します。売却額による資金調達と、「慣れ親しんだ家に住みたい」という希望を両立する魅力的な仕組みといえます。

リースバックと任意売却と競売の比較

リースバック 任意売却 競売
売却価格 市場価格の6~8割程度 市場価格の5~7割 市場価格よりもかなり安い
引越し そのまま賃貸として住み続けられる 交渉次第でスケジュール調整も可能 強制退去の可能性がある
プライバシー 周囲に売却を知られにくい 周囲に売却を知られにくい 競売情報公開により、周囲に知られる可能性がある
将来設計 将来的に再購入も可能 新生活に向けた余裕が持てる 金銭的・精神的な余裕がない状態で新生活に臨むことになる

※表は左右にスクロールして確認することができます。

リースバックのメリット

リースバック最大のメリットは何といっても同じ家に住み続けられる点です。お子様の学区を変えたくない、高齢者が家族にいるため負担になる引越しはしたくない、といった場合も家を変えることなく売却することができます。

以前に支払っていた住宅ローンよりリースバック後の家賃支払い額が安くなるケースもあります。毎月の負担額が軽減されるのは大きな魅力です。

家が資産ではなくなるため、固定資産税がかからなくなるというメリットもあります。税金を滞納していた場合も、リースバックの売却額を返済に充てることが可能です。マンションの物件をリースバックに出す場合、このほか管理費や修繕積立金の負担もなくなります。

将来的にはリースバックで売却した物件を買い戻すこともできます。その際は、通常どおり住宅ローンを組み直すことなります。

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